Usucapião
Estou morando em um imóvel há cinco anos. Tenho direito à propriedade do imóvel?
Não necessariamente. Existem diversas questões para se avaliar na existência da usucapião como tempo de posse, comportamento de dono (animus domini), se o imóvel é público ou privado, dentre outras questões.
Dentre as modalidades de usucapião, existem: 1) Extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil); 2) Ordinária (artigo 1.242 do Código Civil); 3) Especial Rural (artigo 191 da Constituição da República Federativa do Brasil e 1.239 do Código Civil); 4) Especial Urbano (artigo 183 da Constituição da República Federativa do Brasil e 1.239 do Código Civil); 5) Coletiva (artigo 10 da Lei nº 10.257/2001) e 6) Especial Familiar (artigo 1.240–A do Código Civil).
Preciso ajuizar ação judicial para que seja reconhecida a usucapião?
Não, é possível o reconhecimento da usucapião perante o Registro de Imóveis em procedimento administrativo, desde que preenchidos os requisitos para tanto.
Referências legais:
--> Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos):
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
A usucapião pode ser utilizada como alegação de defesa contra a reintegração da posse?
Sim, a usucapião pode ser arguida na contestação para se evitar a reintegração de posse.
Referências jurisprudenciais:
--> Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal - O usucapião pode ser argüído em defesa.
Reintegração da Posse
Minha família possui um imóvel que está em inventário e foi invadido recentemente. Como podemos conseguir o imóvel de volta?
As medidas iniciais são: enviar uma notificação extrajudicial aos invasores e registrar um boletim de ocorrências. Se os invasores permanecerem na posse do imóvel, será necessário ajuizar uma ação de reintegração de posse, comprovando que a posse legítima não era dos invasores.
Referência legal:
--> Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) - Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
--> Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) - Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.
Como podemos provar a posse legítima?
Por meio de testemunhas como vizinhos e documentos como histórico de faturas de água, luz, IPTU ou ITR (se imóvel rural), condomínio e contratos de locação ou de compra e venda.
Referências de decisões judiciais:
"Os documentos acostados no Evento 28, em especial as faturas do DMAE comprovam a posse anterior do espólio sobre o imóvel objeto da lide, estando o esbulho comprovado através do Boletim de ocorrência, fotografias e pela notificação extrajudicial acostados ao feito. Some-se a isso o fato de que a ação de usucapião proposta pelos demandados foi julgada improcedente, tendo eles confessado nos presentes autos (Evento 20) que invadiram o imóvel que 'estaria abandonado', sendo que, somente após dois meses, teriam sido questionados a respeito da sua posse.
Evidente, portanto que a posse dos demandados não possui justo título, muito menos é mansa e pacífica, pois confessam que invadiram o imóvel, estando demonstrado que foram notificados a desocupar o bem.
(...)
Assim, caracterizada a posse anterior dos autores e a ocorrência de esbulho, presentes os requisitos legais necessários, DEFIRO a liminar de reintegração de posse, cancelando a audiência designada, posto que desnecessária." (Decisão proferida em 28 de novembro de 2024 pelo Juízo da 1ª Vara Cível do Foro Regional do 4º Distrito da Comarca de Porto Alegre).
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"Inicialmente, em um olhar apurado dos documentos e fatos narrados pela demandante, verifico a legitimidade da locatária/autora perfectibilizada no contrato de locação (evento 1, CONTR4).
Adianto que, comprovada a posse direta da parte autora, é inquestionável o seu direito à reintegração de posse do bem.
Outrossim, verifico resultar comprovada a posse injusta e precária pela parte ré, considerando a notificação expedida em 10/07/2024, e todos os demais atos de comprovação da posse da autora quanto ao imóvel em questão, conforme documentos que corroboram os fundamentos indicados na exordial.
Diante da ciência inequívoca acerca da necessidade de desocupação do local (evento 1, NOT8, evento 1, OUT9 e evento 1, OUT10), considerando a legitimidade do possuidor direto/locatário, reconheço o direito da autora quanto ao pedido liminar.
Isso posto, DEFIRO o pedido liminar para determinar a desocupação do imóvel pela parte demandada, no prazo de 60 dias, sob pena de desocupação compulsória." (Decisão proferida em 18 de julho de 2024 pelo 2º Juízo da 1ª Vara Cível do Foro Regional da Tristeza da Comarca de Porto Alegre/RS).
Há diferença se os invasores estão há muito ou pouco tempo no imóvel?
Sim, se os invasores estiverem há mais de um ano e um dia, a ação de reintegração de posse será classificada como ação de posse velha e o procedimento judicial será mais longo do que se for uma ação ajuizada dentro de um ano e um dia (ação de posse nova).
Referência legal:
--> Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil): Art. 558. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho afirmado na petição inicial. Parágrafo único. Passado o prazo referido no caput, será comum o procedimento, não perdendo, contudo, o caráter possessório.